רונית אלפר עורכת דין ומגשרת - עורכת דין רונית אלפר : עורכת דין רונית אלפר

https://ra-law.co.il/wp-content/uploads/2022/11/img.jpg

אודות

עורכת דין רונית אלפר היא מעורכות הדין הבולטות בתחום התכנון והבניה בישראל, עם ניסיון מקצועי רב ומוניטין עשיר ורב שנים במגזר הפרטי ובמגזר הציבורי.

עד לאחרונה כיהנה עו"ד אלפר כיו"ר ועדת ערר לתכנון ובניה במחוז מרכז, במשך 7 שנים.

במסגרת שנות כהונתה הוציאה תחת ידיה מאות החלטות בנושאי השבחה, פיצויים, תוכניות ובקשות להיתר, ובכלל זאת בפרויקטים של התחדשות עירונית.

במקרים רבים החלטותיה של עו"ד אלפר יצרו תהודה ציבורית רחבה, זכו לשבחים בקרב הקהילה המקצועית ואושרו על ידי ערכאות הערעור העליונות.

קודם לכהונתה הציבורית, שימשה עו"ד אלפר כשותפה וכראש מחלקת תכנון ובניה במשרד עו"ד מוביל במשך 15 שנה, וניהלה תיקים מורכבים בעלי השלכות רוחב, שהגיעו לא אחת לפתחו של בית המשפט העליון.

עו"ד רונית אלפר היא בוגרת תואר ראשון במשפטים (1999) והוסמכה כעורכת דין בשנת 2000. לעו"ד אלפר תואר שני בהצטיינות בניהול ויישוב סכסוכים ומו"מ.

עו"ד אלפר היא מגשרת מוסמכת ומתנדבת במרכזי גישור קהילתיים.

עו"ד אלפר היא מרצה מבוקשת בכנסים מקצועיים ובגופים רבים ובהם, מפע"ם השפלה, לשכת עורכי הדין, מרכז הבניה הישראלי, לשכת השמאים ועוד.

עו"ד אלפר חברה במועצה המקצועית של פורום IVS בישראל (https://www.ivsforum.org/)

שירותי המשרד

תכנון ובניה

למשרד ניסיון עשיר בכל תחומי התכנון והבניה ובכללו, מתן ייעוץ ממוקד, ליווי צמוד בכל שלבי התכנון השונים וייצוג משפטי במוסדות התכנון והערכאות המשפטיות.

היטלי השבחה ופיצויים

המשרד מייעץ ללקוחותיו בכל היבטי היטל ההשבחה ומעניק ליווי מקצועי וייצוג משפטי בכל הערכאות המוסמכות, ובהן ועדה מקומית, שמאי מכריע, ועדות ערר ובית המשפט.

התחדשות עירונית

התחדשות עירונית היא משימה לאומית. כמי שלקחו חלק פעיל בשנים האחרונות בעיצוב התחום אנו מעניקים ללקוחותינו ליווי כולל וראייה ייחודית בתחום מורכב זה.

הפקעות

הפקעת קרקע היא נטילה שלטונית כפויה אשר עשויה גם להקנות זכות לקבלת פיצוי כספי או אחר. למשרד ניסיון עשיר ורב שנים בטיפול בתחום זה במתן ייעוץ וליוויי משפטי מקצועי ובמתן חוו"ד. המשרד מלווה את לקוחותיו בכל מוסדות התכנון והערעור הרלוונטיים להליך המשפטי.

גישור ובוררות

גישור מהווה כלי אפקטיבי ומומלץ במקרים רבים על ידי ערכאות השיפוט המכירים בערכו. ניהול גישור באופן יעיל ומהיר מחייב ניסיון ומזג שיפוטי.

יעוץ משפטי וחוות דעת מקצועיות

המשרד מעניק חוות דעת משפטיות, בכתב ובעל פה, בכל תחומי התכנון והבניה על היבטיו השונים. לאור ניסיונה הרב ושורת התפקידים שמילאה וממלאת עו"ד אלפר, העומדת בראש המשרד, יש לחוות דעת משפטית מטעמה משקל רב.

מן התקשורת

בית המשפט המחוזי מרכז אישר את החלטת ועדת הערר שניתנה על ידי היו"ר לשעבר, עו"ד רונית אלפר

הצמדת שטח מסוים ליחידה דיור ואישור תכנית בנייה על אותו שטח, אין פירושה הצמדה אוטומטית של זכויות הבנייה ומתן אוטומטי של היתר בנייה עבור השטח המוצמד. כך קבע בית המשפט המחוזי מרכז, בפסק דין, שאשרר את החלטת ועדת הערר המחוזית מרכז, בראשותה של היו"ר דאז, עו"ד רונית אלפר, שדחתה בקשה להוצאת היתר בנייה לאחר שקבעה כי המבקשת לא הציגה ראיות לזכות קניינית על השטח שעליו היא מבקשת לבנות. פסק הדין יצר, למעשה, הפרדה בין הליכי אישור תכנית בנייה, שאותה לבין הליכה הוצאת היתר, בכל הנוגע לצורך להוכיח זכות קניינית על השטח שעליו מבקשים לבנות.

עו"ד רונית אלפר היא אחת מנשות הנדל"ן לשנת 2023

עו"ד רונית אלפר נבחרה לאחת מהנשים המשפיעות לשנת 2023 בתחום ההתחדשות העירונית על ידי פורטל מגדילים

בית המשפט: "הוועדה המקומית רשאית לאשר הקלה לתוספת קומות ולקבוע מספר יחידות דיור בפרויקטים של תמ"א 38"

בית המשפט המחוזי דחה עתירה שהגישו תושבי הוד השרון נגד מתן היתר לעבודות תמ"א 38 בסמיכות לבתיהם: "ראוי לדחות את העתירה על הסף". בכך אישרר בית המשפט את החלטת ועדת הערר במחוז מרכז בראשות עו"ד רונית אלפר, שדחתה התנגדות של השכנים לפרויקט.

ביהמ"ש המחוזי דחה עתירה נגד אישור מיזם תמ"א 38 בהיקף 142 יח"ד בהוד השרון

בעתירה נגד החלטת ועדת הערר מרכז, בראשות עו"ד רונית אלפר, נטען כי פרויקט התמ"א יכביד על התשתיות בשכונה, אך השופטת קבעה כי עצם השיהוי והעובדה שלא צורפו להליך הדיירים שפונו ואלה שרכשו דירות בפרויקט, מספיקה כדי לדחות את העתירה. בניית הפרויקט בשטח כבר החלה

החלטת ועדת הערר בירושלים על היטל ההשבחה היא מהפכנית ורלוונטית לתוכניות רבות.

ועדת הערר בירושלים קבעה כי לא הוכח בפניה שהתוכנית לשכונת רחביה העלתה את שווי הקרקעות הכלולות בה, בעיקר בגלל ההסתברות הנמוכה למימושה של התוכנית. בכך נתנה הוועדה מעמד בכורה לשוק החופשי. מדובר בעמדה מהפכנית – לא פחות – שללא ספק תצבור תאוצה.

ההחלטה שמסעירה את ת"א, ומי עוד עשויה לאמץ אותה.

לעמדת עו"ד אלפר, ההחלטה מכניסה חוסר ודאות לשוק, ועשויה להיות לה השפעה מקפיאה על עסקאות ברובע 3, עד לשומות שיבוצעו במקום – דבר שעלול להימשך זמן. לא מן הנמנע שהשומות הללו יעלו שהתוכנית לא השביחה שווי נכסים ברובע, או שההשבחה תימצא כנמוכה מאוד.

ביטול ההקלות יפתח שורה של דילמות בנוגע להיטלי ההשבחה.

לעמדת עו"ד אלפר, האתגר לאחר ביטול ההקלות הוא לא רק לנסח את התוכניות מתוך תפיסה של 'תכנון חושב רישוי', אלא גם מתוך הבנה של הקשר בין תכנון להשבחה

ועדת הערר בראשות עו"ד אלפר פסלה לאחרונה תשע שומות מכריעות בדרך לקביעת ערך של קרקע בהוד השרון

עסקאות ספקולטיביות על קרקעות חקלאיות מקשות על קביעת ערך הקרקע לאחר שהיא מופשרת לבנייה, ושולחות את הרשויות המקומיות למלחמות על גובה היטל ההשבחה

עו"ד רונית אלפר נבחרה לאחת מ-70 המשפיעים בהתחדשות עירונית לשנת 2021

עולם הנדל"ן זורם אצלה בדם. עוד מראשית דרכה בעולם המשפט בתחום התכנון והבנייה, היא ניהלה תיקים מורכבים בעלי משמעויות רוחב, שלא אחת הגיעו לפתחם בית המשפט המחוזי והעליון. לאחר ניסיון של 15 שנה, לרבות הקמת מחלקת תכנון ובניה במשרד עו"ד, היא מונתה לעמוד בראש ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה במחוז מרכז.

ההחלטה הנדירה של ועדת הערר שעשתה סדר בסבך השומות בשכונת נוה זמר ברעננה

שומות רבות של היטלי השבחה הוצאו לאחר הקמת שכונת נווה זמר, אלא שתפיסות שונות הובילו את השמאים להעריך אחרת את השווי החדש. בצעד יוצא דופן ועדת הערר, בראשות עו"ד אלפר, עשתה סדר ועתה העירייה תיאלץ להשיב כספים ששולמו לה.

עו"ד רונית אלפר – אשת השבוע של מרכז הבנייה הישראלי בקטגוריית ממשל ורשויות מקומיות

את תחילת דרכה המשפטית עשתה עו"ד אלפר בשנת 2000 במשרד עו"ד. היא התמחתה בתחום המוניציפאלי כולל תכנון ובנייה, בדגש על נדל"ן, הפקעות ורישוי עסקים. במשך שנים ייצגה את הוועדות המקומיות וכך נחשפה לעולם המינהלי-נדל"ני. ב-2015 עזבה את המשרד לאחר שמונתה לתפקיד יו"ר ועדת ערר ולתכנון ובנייה, קדנציה של 7 שנים וכעת היא נמצאת לקראת סיום תפקידה.

ועדת ערר בראשות עו"ד אלפר מפחיתה את גובה ההיטל בפרויקט של תמ"א 38

בהחלטה נקבע כי קריאה תכליתית של תמ"א 38 מחייבת את המסקנה לפיה שטח הקומות הנוספות שמעל הקונסטרוקציה, הנחוץ לחיזוק הבניין הקיים, מתאפשר לפי הוראות התמ"א ולכן אין לחייב בהיטל השבחה בגין שטחים אלו.

ועדת הערר בראשות עו"ד אלפר קבעה כי טעות בהערכת שווי איננה עילה לעדכון גביית היטל ההשבחה.

עיריית יהוד טעתה בחישוב היטל השבחה ותספוג הפסד של 8 מיליון ש"ח. לאחר שהוציאה דרישת תשלום בגין היטל השבחה לחברת אאורה וקיבלה את התשלום, העלתה העירייה במפתיע את התעריף ב-8 מיליון שקל.

שישה מראשי ועדות הערר התכנסו לשיחה על היטלי השבחה, שטחים פתוחים ובעיקר על תמ"א 38.

ההחלטות של ראשי ועדות הערר שוות ליזמים הרבה מאוד כסף. "גלובס" כינס שישה מהם לשיחה על מתי יתחשבו במי שמתנגד לבניית מגדל ובאיזו עיר מחסור בחניה הוא כלל לא שיקול באישור תוכנית.

תקדים: קיבוצים ישלמו עד עשרות אלפי שקלים עבור כל בית שישויך לחבריהם

קיבוצים בגליל התנגדו לתשלומי היטל השבחה שמגיעים לעשרות אלפי שקלים לבית כחלק מההליך. ועדת ערר בראשות עו"ד אלפר קבעה שזו חובתם. להחלטה יש השלכה על כלל הקיבוצים בארץ בכל הקשור לחיובם בהיטל השבחה בגין הליך 'השיוך'.

פסגת הנדל"ן 2019: הציטוטים המרכזיים מהאירוע החשוב של השנה

עו"ד רונית אלפר: "כל שמאי יש לו הדעה שלו, שכן תחום היטלי ההשבחה אינו מדע מדויק. בסופו של דבר נוצרים פערים, לא רק בין שומות של ועדות מקומיות לבין שומות היזמים, אלא גם בין שומות השמאים המכריעים לבין עצמם – ומדובר בפערים שגם כאן יכולים להיות משמעותיים למדי, עד 20% ואפילו 30% בין שומות מכריעות".

עיריית רעננה תשיב לריבוע הכחול כמיליון ש"ח מהיטל ההשבחה ששילמה

ועדת הערר בראשות עו"ד אלפר קיבלה את טענת חברת רבוע כחול נדל"ן בכך שלא היתה כל חובה לפרסם הקלה מהתכנית והורתה לעיריית רעננה להשיב לה כמיליון ₪ היטל השבחה.

ועדת הערר בראשות עו"ד קבעה כי יש חשיבות לניצול יעיל של קרקע גם בדרך של הקלה

הועדה המקומית סירבה לאשר תוספת יח"ד רביעית במגרש של 830 מ"ר. ועדת הערר ביטלה את החלטתה וקבעה כי "במציאות הקיימת יש חשיבות לניצול יעיל של משאב הקרקע וניצול מיטבי של זכויות בנייה המוקנות. מקום בו המקרקעין והתכניות החלות מאפשרים זאת, קיימת הצדקה תכנונית לצופף את יחידות הדיור הקיימות בדרך של אישור הקלה, זאת כמובן בהנחה שהתשתיות ושטחי הציבור נותנים מענה מספק לציפוף המוצע ואין פגיעה בצדדים שלישיים".

ועדת הערר בראשות עו"ד אלפר קבעה כי ניתן לאשר פיצול יח"ד במרתף שגובהו 2.20 מ'

הוועדה המקומית דרשה 'להרים' את תקרת המרתף בבניין קיים ב-30 ס"מ כדי שתאשר תוספת יח"ד – ועדת הערר קבעה: "ההתניה שמבקשת הוועדה המקומית ליצור תשמוט את הקרקע תחת תכלית החקיקה ותאיין את האפשרות המעשית להוסיף יחידות דיור קטנות בקומות המרתף של בתים צמודי קרקע".

בית המשפט המחוזי מרכז אישר את החלטת ועדת הערר שניתנה על ידי היו"ר לשעבר, עו"ד רונית אלפר

הצמדת שטח מסוים ליחידה דיור ואישור תכנית בנייה על אותו שטח, אין פירושה הצמדה אוטומטית של זכויות הבנייה ומתן אוטומטי של היתר בנייה עבור השטח המוצמד. כך קבע בית המשפט המחוזי מרכז, בפסק דין, שאשרר את החלטת ועדת הערר המחוזית מרכז, בראשותה של היו"ר דאז, עו"ד רונית אלפר, שדחתה בקשה להוצאת היתר בנייה לאחר שקבעה כי המבקשת לא הציגה ראיות לזכות קניינית על השטח שעליו היא מבקשת לבנות. פסק הדין יצר, למעשה, הפרדה בין הליכי אישור תכנית בנייה, שאותה לבין הליכה הוצאת היתר, בכל הנוגע לצורך להוכיח זכות קניינית על השטח שעליו מבקשים לבנות.

עו"ד רונית אלפר היא אחת מנשות הנדל"ן לשנת 2023

עו"ד רונית אלפר נבחרה לאחת מהנשים המשפיעות לשנת 2023 בתחום ההתחדשות העירונית על ידי פורטל מגדילים

בית המשפט: "הוועדה המקומית רשאית לאשר הקלה לתוספת קומות ולקבוע מספר יחידות דיור בפרויקטים של תמ"א 38"

בית המשפט המחוזי דחה עתירה שהגישו תושבי הוד השרון נגד מתן היתר לעבודות תמ"א 38 בסמיכות לבתיהם: "ראוי לדחות את העתירה על הסף". בכך אישרר בית המשפט את החלטת ועדת הערר במחוז מרכז בראשות עו"ד רונית אלפר, שדחתה התנגדות של השכנים לפרויקט.

ביהמ"ש המחוזי דחה עתירה נגד אישור מיזם תמ"א 38 בהיקף 142 יח"ד בהוד השרון

בעתירה נגד החלטת ועדת הערר מרכז, בראשות עו"ד רונית אלפר, נטען כי פרויקט התמ"א יכביד על התשתיות בשכונה, אך השופטת קבעה כי עצם השיהוי והעובדה שלא צורפו להליך הדיירים שפונו ואלה שרכשו דירות בפרויקט, מספיקה כדי לדחות את העתירה. בניית הפרויקט בשטח כבר החלה

החלטת ועדת הערר בירושלים על היטל ההשבחה היא מהפכנית ורלוונטית לתוכניות רבות.

ועדת הערר בירושלים קבעה כי לא הוכח בפניה שהתוכנית לשכונת רחביה העלתה את שווי הקרקעות הכלולות בה, בעיקר בגלל ההסתברות הנמוכה למימושה של התוכנית. בכך נתנה הוועדה מעמד בכורה לשוק החופשי. מדובר בעמדה מהפכנית – לא פחות – שללא ספק תצבור תאוצה.

ההחלטה שמסעירה את ת"א, ומי עוד עשויה לאמץ אותה.

לעמדת עו"ד אלפר, ההחלטה מכניסה חוסר ודאות לשוק, ועשויה להיות לה השפעה מקפיאה על עסקאות ברובע 3, עד לשומות שיבוצעו במקום – דבר שעלול להימשך זמן. לא מן הנמנע שהשומות הללו יעלו שהתוכנית לא השביחה שווי נכסים ברובע, או שההשבחה תימצא כנמוכה מאוד.

ביטול ההקלות יפתח שורה של דילמות בנוגע להיטלי ההשבחה.

לעמדת עו"ד אלפר, האתגר לאחר ביטול ההקלות הוא לא רק לנסח את התוכניות מתוך תפיסה של 'תכנון חושב רישוי', אלא גם מתוך הבנה של הקשר בין תכנון להשבחה

ועדת הערר בראשות עו"ד אלפר פסלה לאחרונה תשע שומות מכריעות בדרך לקביעת ערך של קרקע בהוד השרון

עסקאות ספקולטיביות על קרקעות חקלאיות מקשות על קביעת ערך הקרקע לאחר שהיא מופשרת לבנייה, ושולחות את הרשויות המקומיות למלחמות על גובה היטל ההשבחה

עו"ד רונית אלפר נבחרה לאחת מ-70 המשפיעים בהתחדשות עירונית לשנת 2021

עולם הנדל"ן זורם אצלה בדם. עוד מראשית דרכה בעולם המשפט בתחום התכנון והבנייה, היא ניהלה תיקים מורכבים בעלי משמעויות רוחב, שלא אחת הגיעו לפתחם בית המשפט המחוזי והעליון. לאחר ניסיון של 15 שנה, לרבות הקמת מחלקת תכנון ובניה במשרד עו"ד, היא מונתה לעמוד בראש ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה במחוז מרכז.

ההחלטה הנדירה של ועדת הערר שעשתה סדר בסבך השומות בשכונת נוה זמר ברעננה

שומות רבות של היטלי השבחה הוצאו לאחר הקמת שכונת נווה זמר, אלא שתפיסות שונות הובילו את השמאים להעריך אחרת את השווי החדש. בצעד יוצא דופן ועדת הערר, בראשות עו"ד אלפר, עשתה סדר ועתה העירייה תיאלץ להשיב כספים ששולמו לה.

עו"ד רונית אלפר – אשת השבוע של מרכז הבנייה הישראלי בקטגוריית ממשל ורשויות מקומיות

את תחילת דרכה המשפטית עשתה עו"ד אלפר בשנת 2000 במשרד עו"ד. היא התמחתה בתחום המוניציפאלי כולל תכנון ובנייה, בדגש על נדל"ן, הפקעות ורישוי עסקים. במשך שנים ייצגה את הוועדות המקומיות וכך נחשפה לעולם המינהלי-נדל"ני. ב-2015 עזבה את המשרד לאחר שמונתה לתפקיד יו"ר ועדת ערר ולתכנון ובנייה, קדנציה של 7 שנים וכעת היא נמצאת לקראת סיום תפקידה.

ועדת ערר בראשות עו"ד אלפר מפחיתה את גובה ההיטל בפרויקט של תמ"א 38

בהחלטה נקבע כי קריאה תכליתית של תמ"א 38 מחייבת את המסקנה לפיה שטח הקומות הנוספות שמעל הקונסטרוקציה, הנחוץ לחיזוק הבניין הקיים, מתאפשר לפי הוראות התמ"א ולכן אין לחייב בהיטל השבחה בגין שטחים אלו.

ועדת הערר בראשות עו"ד אלפר קבעה כי טעות בהערכת שווי איננה עילה לעדכון גביית היטל ההשבחה.

עיריית יהוד טעתה בחישוב היטל השבחה ותספוג הפסד של 8 מיליון ש"ח. לאחר שהוציאה דרישת תשלום בגין היטל השבחה לחברת אאורה וקיבלה את התשלום, העלתה העירייה במפתיע את התעריף ב-8 מיליון שקל.

שישה מראשי ועדות הערר התכנסו לשיחה על היטלי השבחה, שטחים פתוחים ובעיקר על תמ"א 38.

ההחלטות של ראשי ועדות הערר שוות ליזמים הרבה מאוד כסף. "גלובס" כינס שישה מהם לשיחה על מתי יתחשבו במי שמתנגד לבניית מגדל ובאיזו עיר מחסור בחניה הוא כלל לא שיקול באישור תוכנית.

תקדים: קיבוצים ישלמו עד עשרות אלפי שקלים עבור כל בית שישויך לחבריהם

קיבוצים בגליל התנגדו לתשלומי היטל השבחה שמגיעים לעשרות אלפי שקלים לבית כחלק מההליך. ועדת ערר בראשות עו"ד אלפר קבעה שזו חובתם. להחלטה יש השלכה על כלל הקיבוצים בארץ בכל הקשור לחיובם בהיטל השבחה בגין הליך 'השיוך'.

פסגת הנדל"ן 2019: הציטוטים המרכזיים מהאירוע החשוב של השנה

עו"ד רונית אלפר: "כל שמאי יש לו הדעה שלו, שכן תחום היטלי ההשבחה אינו מדע מדויק. בסופו של דבר נוצרים פערים, לא רק בין שומות של ועדות מקומיות לבין שומות היזמים, אלא גם בין שומות השמאים המכריעים לבין עצמם – ומדובר בפערים שגם כאן יכולים להיות משמעותיים למדי, עד 20% ואפילו 30% בין שומות מכריעות".

עיריית רעננה תשיב לריבוע הכחול כמיליון ש"ח מהיטל ההשבחה ששילמה

ועדת הערר בראשות עו"ד אלפר קיבלה את טענת חברת רבוע כחול נדל"ן בכך שלא היתה כל חובה לפרסם הקלה מהתכנית והורתה לעיריית רעננה להשיב לה כמיליון ₪ היטל השבחה.

ועדת הערר בראשות עו"ד קבעה כי יש חשיבות לניצול יעיל של קרקע גם בדרך של הקלה

הועדה המקומית סירבה לאשר תוספת יח"ד רביעית במגרש של 830 מ"ר. ועדת הערר ביטלה את החלטתה וקבעה כי "במציאות הקיימת יש חשיבות לניצול יעיל של משאב הקרקע וניצול מיטבי של זכויות בנייה המוקנות. מקום בו המקרקעין והתכניות החלות מאפשרים זאת, קיימת הצדקה תכנונית לצופף את יחידות הדיור הקיימות בדרך של אישור הקלה, זאת כמובן בהנחה שהתשתיות ושטחי הציבור נותנים מענה מספק לציפוף המוצע ואין פגיעה בצדדים שלישיים".

ועדת הערר בראשות עו"ד אלפר קבעה כי ניתן לאשר פיצול יח"ד במרתף שגובהו 2.20 מ'

הוועדה המקומית דרשה 'להרים' את תקרת המרתף בבניין קיים ב-30 ס"מ כדי שתאשר תוספת יח"ד – ועדת הערר קבעה: "ההתניה שמבקשת הוועדה המקומית ליצור תשמוט את הקרקע תחת תכלית החקיקה ותאיין את האפשרות המעשית להוסיף יחידות דיור קטנות בקומות המרתף של בתים צמודי קרקע".

צור קשר

רונית אלפר עו"ד

דרך מנחם בגין 144, מגדל Midtown
קומה 45
תל אביב

ronit@ra-law.co.il